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ZIVILRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN für den Immobilienerwerb in Kroatien

Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Kroatien beruht auf der Grundlage des ‘Gesetzes über Eigentum und anderen dinglichen Rechten’. Die einschlägigen Bestimmungen wurden zuletzt 2006 geändert, so dass der Artikel 356 Abs. 2 des Gesetzes nun lautet: ‘Ausländische natürliche und juristische Personen können, wenn es durch Gesetz nicht anders bestimmt ist, unter der Voraussetzung der Reziprozität Eigentum an Immobilien auf dem Gebiet der Republik Kroatien erwerben, falls der Justizminister der Republik Kroatien dazu seine Zustimmung gibt.’
 
Bis 2006 musste zusätzlich noch die Zustimmung des Außenministers eingeholt werden, so dass oft ein sehr langer Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Genehmigung verstrich. Da der Verkäufer in der Regel kein Interesse an langen Wartezeiten hat, musste in der Praxis meistens eine Anzahlung geleistet werden, deren Rückzahlung bei Versagung der Zustimmung zumindest fraglich war. Aus diesem Grunde wurden auch oft in Fällen, in denen die Zustimmung grundsätzlich nicht fraglich war, sog. Zweckgesellschaften, meist in der Rechtsform einer GmbH, gegründet, welche als inländische Personen der Zustimmung zum Immobilienerwerb nicht bedurften. Dies führt zwar zu steuerlichen Nachteilen und sorgt für einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand. In Fällen fehlender Reziprozität mit dem Herkunftsland lässt sich eine solche Variante aber kaum vermeiden.
 
Auch wenn die Zustimmungprozedur 2006 vereinfacht wurde, sind immer noch lange Wartezeiten bei der Einholung üblich. Das kroatische Justizministerium hat ein Merkblatt in deutscher Sprache herausgebracht, in dem die Antragsprozedur detailliert beschrieben wird (http://www.zagreb.diplo.de/Vertretung/zagreb/de/04/Konsularischer__Service/download__justizmin__verfahren,property=Daten.pdf).
 
In den Fällen fehlender Reziprozität kann man sich den Antrag sparen und gleich die Gründung einer Zweckgesellschaft ins Auge fassen. Nach Angaben des Justizministeriums besteht mit Deutschland uneingeschränkte Reziprozität, mit Österreich hängt die Reziprozität von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab und mit der Schweiz ist die Reziprozität gegeben, wenn eine Schweizer natürliche Person ihren ständigen Aufenthalt in Kroatien hat.

Update vom 10.02.2009

Der Immobilienerwerb durch natürliche und juristische Personen aus den EU-Ländern erleichtert

Mit Wirkung ab dem 01.02.2009 ist der neue Artikel 358a des "Gesetzes über Eigentum und andere Sachenrechte" in Kroatien anwendbar. Damit werden EU-Bürger beim Immobilienerwerb mit Inländern gleichgestellt.Diese lange Zeit Zeit im Inland umstrittene Regelung verabschiedete der kroatische Sabor noch im Dezember 2008. Gegen den Widerstand im Inland musste Kroatien dieser Regelung im Rahmen der Beitrittsverhandlungen zur EU zustimmen. Sobald die Gebietsstreitigkeiten mit Slowenien beigelegt sind, dürfte einem raschen EU-Beitritt nichts mehr im Wege stehen. Nachdem kroatische Immobilien in den vergangenen Jahre einen erheblichen Preisanstieg zu verzeichnen hatten, dürfte aber in Anbetracht der globalen Finanzkrise vorerst kein neuer Ansturm auf die Grundstücke zu erwarten sein. Andererseits dürfte ein schlimmeres Absacken der Immobilienpreise wegen der hiermit geschaffenen zusätzlichen Nachfrage verhindert werden.
Insbesondere für österreichische Staatsbürger wirkt sich diese Gesetzesänderung positiv aus, da die bisher vorausgesetzte Reziprozität nicht immer gegeben war. Für Deutsche entfällt nunmehr das Zustimmungsverfahren durch das Justizministerium, während sich die Rechtslage für die Eidgenossen dadurch nicht verändert.